Что значит изолированность и обособленность помещения

Что значит изолированность и обособленность   помещения

Одним из условий при простановке на кадастровый учет и регистрации права помещения является (Закон о регистрации 218 -ФЗ от 13.07.2015, п.34, ч.1, ст.26) его изолированность и обособленность от других помещений в здании.
- изолированность, это возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений (Приказ МЭР №953 от 18.12.2015, п.2, Приложения 2)
-обособленность, это ограничение пространства строительными конструкциями, то есть наличие стен вокруг помещения (№384-ФЗ от 30.12.2009, п.14, ч.2, ст.2);
Условия изолированности и обособленности должно выполняться для всех помещений, за исключением машино-мест, при любом кадастровом действии (постановке на учет, изменении, разделе или объединении).
Если с обособленностью все понятно, то с изолированностью существует множество нюансов. Проблема с изолированностью, для заказчиков кадастровых работ обычно возникает при изменении помещения. Заказчику необходимо внести фактически выполненную перепланировку в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). При проверке документов выясняется, что помещение ранее учтенное (уже внесено в ЕГРН), в своем составе имеет комнаты. физически расположенные на разных этажах здания. В таком случае кадастровому инженеру придется сначала разделить это помещение, соблюдая принципы изолированности и обособленности. Затем вносить уже сведения о перепланировке вновь образованных помещений. В итоге у заказчика в собственности будет не одно помещение, а несколько. За регистрационные действия придется заплатить госпошлину на каждое вновь образованное помещение.
Поэтому, очень важно при покупке помещения проверить его состав, изолированность и обособленность. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который сможет помочь вам в этом.
И еще один момент, требующий пристального внимания. Принцип изолированности помещения, изложенный в письме Росреестра от 16.12.2013 №14-исх/11636-ГЕ/13, может быть соблюден не во всех случаях, например:
- общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- имущество общего пользования в коммунальной квартире (коридоры, кухня, сан.узлы и т.п).предусмотренное статьей 41 Жилищного кодекса Российской Федерации;
В указанных случаях квартира, комната в коммунальной квартире являются обособленными и изолированными помещениями, при этом доступ в них осуществляется через иные помещения, отнесенные к имуществу общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме или коммунальной квартире соответственно.
С учетом вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости Минэконмразвития России, норма части 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости требует дополнительного регулирования.
До внесения соответствующих изменений в законодательство полагаем целесообразным при осуществлении кадастрового учета нежилых помещений применять по аналогии положение статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в целях раздела нежилого помещения, в Росреестр должны быть представлены технические планы всех образуемых помещений, в том числе помещений, предназначенных для общего пользования и относящихся к общему имуществу собственников помещений в таком здании или квартире.
Только на места общего пользования (МОПы) невозможно подготовить технический план, их нельзя выделить в отдельное помещение, иначе нарушаются принципы изолированности и обособленности. МОПы можно поставить на учет только вместе с основным помещением. Если права на помещения в здании принадлежат разным лицам, то необходимо установление сервитута.


Печать   E-mail