Отчет об оценке - это исследовательская работа на 300 - 500 страниц с анализом рынка, расчетом стоимости и обоснованием. Мы подробно исследуем все особенности Вашего объекта.

Учтем все ценообразующие факторы, в т.ч.:
Расстоянии объекта до центра города
Близость к крупным магистралям?
Нахождение на первой линии, либо внутриквартально
Доступность объекта для общественного транспорта
Правильность формы объекта
Доступность и состояние инженерных коммуникаций
Наличие ограничения у объекта (например, расположение линий электропередач, сервитуты препятствуют использовать всю площадь земельного участка)
Нахождение объекта в зоне с особыми условиями использования (например, санитарные, культурно-исторические зоны препятствуют строительству).
и т.д.

Представляем наши расчеты в ГБУ и аргументируем их. Однако, согласно текущей практике в большинстве регионов, ГБУ не заинтересовано в определении справедливой кадастровой стоимости и в пересмотре могут отказать. В этом случае, необходимо выяснить реальные причины отказа (зачастую решения шаблонные и выглядят как отписки). Однако в частном порядке на заседании мы выясняем “пожелания” ГБУ для успешного прохождения.

Наша цель - получение положительного решения с минимальными временными и финансовыми затратами. Поэтому, как правило, мы предпринимаем до трех попыток получения положительного решения в досудебном порядке. Зачастую, в ГБУ при каждом рассмотрении отчета появляются новые требования, которых не было на предыдущих заседаниях.
Наша компания берет на себя риски таких изменений. За свой счет мы переподготавливаем отчет и часто это не просто корректировка, а “оценка заново”. Кроме того, при защите дела в суде, факт неоднократных попыток разрешить дело в досудебном порядке будет нам на руку.

Судебная практика в делах об оспаривании кадастровой стоимости отличается в зависимости от региона — каждый субъект РФ имеет свои особенности процедуры.
В Москве и ряде регионов до сих пор действует прежний порядок: досудебное обращение в комиссию или ГБУ не является обязательным, и заявитель вправе сразу подать иск в суд.
Однако в субъектах, досрочно перешедших на новый порядок определения кадастровой стоимости (например, ХМАО, Пермский край, Новосибирская, Калининградская, Ярославская и Нижегородская области), действуют иные правила. Здесь подача иска возможна только после прохождения обязательной досудебной процедуры — обращения в ГБУ. Более того, иск должен содержать требование о признании решения ГБУ незаконным. На этом этапе критически важно участие и юриста, и оценщика: именно грамотно составленное обоснование неправомерности отказа ГБУ становится ключом к успеху в суде. При отсутствии такой аргументации в удовлетворении иска, как правило, отказывают.
Независимо от региона, ответчики почти всегда ходатайствуют о назначении судебной экспертизы. Если стороны этого не делают, суд вправе назначить её самостоятельно. Например, Новосибирский областной суд рассматривает отсутствие ходатайства об экспертизе со стороны истца как недоказанность позиции и отказывает в иске. Именно поэтому важно учитывать региональную судебную практику и адаптировать стратегию под неё.

В ноябре 2021 года Правительство РФ распорядилось ряд судебных экспертиз назначать только государственных учреждениям (распоряжение № 3214-р).
В этот перечень попали и дела по оспариванию кадастровой стоимости. Профессиональное сообщничество расценила это как монополию на кадастровую оценку со стороны государства. Ведь госучреждение изначально определяет кадастровую стоимость, а теперь еще и при оспаривании ее размера привлекается государственный судебный эксперт. Где же независимость судебной экспертизы?
Верховный суд, рассмотрев жалобы на назначение экспертиз государственным судебным экспертизам, постановил, что суд никто не может обязать назначать судебные экспертизы только государственных экспертным учреждениям. Суд вправе назначить и частным независимым организациям. Однако, несмотря на это, Московский городской суд и суды ряда других регионов продолжают назначать экспертизы исключительно Минюсту РФ и БТИ.
После введения новых правил средний уровень рыночной стоимости, определяемый в рамках судебных экспертиз, заметно вырос. Это связано с тем, что в качестве аналогов всё чаще выбираются объекты с верхней границы ценового диапазона — нередко завышенные и давно не находящие покупателей.
Сроки проведения экспертиз также увеличились: в регионах — до полугода, в Москве и Подмосковье — до года.

Заключение проведенной по делу судебной экспертизы подвергается тщательному анализу нашими оценщиками. На основании проведенного анализа юристом готовятся аргументированные возражения на экспертизу, что способствует установлению судом кадастровой стоимости ближе к рыночной, нежели в изначальной версии экспертизы.

В некоторых регионах без этого этапа не обойтись.
Обычно инициатором является ответчик. Этап прибавляет к процедуре еще 3-4 месяца дополнительно.

Практика оспаривания кадастровой стоимости напрямую зависит от региона и может существенно различаться. В одних субъектах РФ комиссии при ГБУ действительно рассматривают представленные отчёты о рыночной стоимости по существу, и у заявителя есть шанс на объективную оценку. В других — досудебная стадия превращается в формальность: отказ оформляется шаблонной формулировкой вроде «отчёт не соответствует требованиям законодательства», без конкретного анализа и с отсылками к общим положениям закона, зачастую даже к его преамбуле.
Отличия касаются и судебных экспертиз. В ряде регионов эксперты добросовестно подбирают рыночные аналоги и дают сбалансированные заключения. В других — за основу берутся объявления о продаже с заведомо завышенными ценами, нередко из разряда многолетних нереализуемых предложений.

Подобные нюансы могут значительно повлиять на исход дела, поэтому при подготовке позиции важно учитывать не только нормативную базу, но и практику конкретного региона.